- 초고가 아파트, 호화 단독주택도 감정평가 실시, 선정 기준 공개
- 감정가액으로 신고하면 감정평가 비용 공제되고 향후 양도세 줄어
□국세청은 강민수 국세청장 취임 이후 국세청 본연의 업무인 공정한 과세에 역량을 집중하여 덜 내거나 더 내지 않고 누구나 정당한 몫의 세금을 부담하도록 노력하고 있습니다.
〇그 일환으로 상속･증여하는 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 부동산 감정평가 대상을 추가하고 범위를 확대할 예정입니다.
| 1 | 꼬마빌딩 감정평가 시행 배경 및 성과 |
□상속･증여재산은 시가(매매가･감정가 등)로 평가하는 것이 원칙이며,예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가 방법(기준시가 등)을 이용합니다.
〇상증세법은 국세청이 감정평가를 통해 시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따라 ’20년부터 꼬마빌딩* 감정평가 사업을 시행해 왔습니다.
* 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모의 건물(상가･사무실 등)
□국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원)보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였습니다.
〇또한, 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년9.0%→’24년24.4%) 하는 등 꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나고 있습니다.
| 2 | 감정평가 대상 추가 : 주거용 부동산 |
□최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.
〇또한, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 그 성격이 유사합니다.
< 주요 초고가 아파트 추정시가 및 공시가격 사례 >
| 아 파 트 | 전용면적 | 추정시가(①) | 공시가격(②) | 비율(②/①) |
| 나인원한남 | 273㎡ | 220억 | 86억 | 39.1% |
| 아크로리버파크 | 235㎡ | 180억 | 75억 | 41.7% |
| 아크로서울포레스트 | 198㎡ | 145억 | 59억 | 40.7% |
< 주요 호화 단독주택 추정시가 및 공시가격 사례 >
| 소 재 지 | 전용면적 | 추정시가(①) | 공시가격(②) | 비율(②/①) |
| 강남 신사동 | 599㎡ | 180억 | 76억 | 42% |
| 용산 한남동 | 1,257㎡ | 163억 | 68억 | |
| 강남 청담동 | 653㎡ | 130억 | 55억 |
* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)
〇그럼에도 주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려가 있습니다.
< 초고가 아파트의 증여세가 적게 나오는 사례(예시) >
| 구 분 | 초고가 아파트 | 중형 아파트 | |
| 아파트 | 타워팰리스(도곡) | 트리마제(성수) | 래미안퍼스티지(반포) |
| 전용면적 | 223.6㎡ | 84㎡ | 84㎡ |
| 기준시가 | 37억 | 25억 | 25억 |
| 시가 | 70억(추정) | 40억 | 43억 |
| 증여세 | 13.7억 | 15.2억 | 16.7억 |
* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)
□이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 부담하도록 ’25년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정입니다.
| 3 | 감정평가 범위 확대 : 선정 기준 완화 |
□국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 국세청 훈령인 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣에 명시하고 있으며,내년에는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 낮출 예정입니다.
〇지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가1)보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율2)이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으며,
1)5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정
2)[(추정 시가 – 신고가액) / 추정시가]
〇내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대합니다.
□국세청은 이러한 내용을 담은 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣ 개정안을 행정 예고하였으며, 20일간의 의견수렴을 거쳐 ’25.1.1.부터 시행합니다.
〇개정안의 상세 내용은 국세청 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있으며,
* 국세청 누리집(nts.go.kr)→알림･소식→고시･공고･행정예고→행정예고
〇’25.1.1. 이후 상속･증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정 규정이 적용됩니다.
< 상속･증여세 신고기한 및 법정 결정기한 >
| 구 분 | 신고기한 | 법정 결정기한 |
| 상속세 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 | 신고기한부터 9개월 |
| 증여세 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 신고기한부터 6개월 |
| 4 | 기대효과 및 향후 계획 |
| 1. 기대효과 |
□이번 감정평가 확대를 통해 부동산 상속･증여 시 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대됩니다.
□상속･증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속･증여세는 증가하나, 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 측면도 있습니다.
〇또한, 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제*되고, 추가적인 부동산 평가 절차 없이 조기에 상속･증여세 결정이 가능합니다.
* 상속･증여세 재산 가액에서 감정평가 수수료 공제(최대 500만원)
| 2. 향후 계획 |
□국세청은 신고 안내 단계부터 감정평가 사업에 대해 설명하고, 감정평가 대상으로 선정되면 감정평가 방법 및 절차를 담은 개별 안내문을 발송할 예정입니다.
〇아울러, 국세청은 감정평가가 공정하게 이루어지도록 내･외부위원(내부 3명･외부 4명)으로 구성된 평가심의위원회에서 감정평가액을 한 번 더 검증하는 등 감정평가의 신뢰성 제고를 위해서도 최선을 다하겠습니다.
□위와 같이 주거용 부동산을 감정평가 대상으로 추가할 뿐 아니라, 더 나아가 현재 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가를 확대하고,
〇부동산과다보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해서도 노력하겠습니다.
| 참고 1 | ｢상속세 및 증여세법｣ 상 부동산 평가방법 |
| □재산평가 적용 순서(상증법§60, 상증령§49) ① 당해재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ② 유사재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ③보충적 평가방법(기준시가, 개별공시지가 등) → 국세청 감정평가 대상 ※ ①,②항에서 시가가 둘 이상인 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액 |
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| 참고 2 | 감정평가사업 성과 |
| 참고 3 | 국세청 감정평가 관련 판례(서울고법 2023-누-42333, ‘24.8.20.) |
| 〇과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사･결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 부과과세 방식의 상속･증여세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다. 〇매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세자가 보충적 평가방법으로 상속세를 신고하였는데 과세관청이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 확인된 시가를 적용하는 것이 조세공평뿐 아니라 시가주의 원칙 및 실질과세 원칙에 부합한다. 〇공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속･증여 부동산을 대상으로 감정평가하는 것은 조세형평주의에 위배되지 않는다. |
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