- 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 관한 기획재정부 해석 변경
- 다운거래 시 부당 가산세 부과・비과세 배제 등 불이익
최근 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 관한 해석이 변경되었습니다.
○손피란 손에 쥐는 프리미엄의 약칭으로 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매거래를 말하는데,
○다운거래처럼 그 자체로 위법인 것은 아니나 예기치 못한 세금문제를 방지하려면 매매거래 시 각별한 주의가 필요합니다.
□새로운 해석(기획재정부 조세정책과-2048, ’24.11.07.)에 의하면
○매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산하여야 하며 이 해석 이후의 양도분부터 새로운 해석이 적용됩니다.
< 매수자가 양도소득세 전액 부담하는 조건으로 약정 시 양도소득세 계산방법 >
○자세한 내용은 [붙임1·2]의 해석 내용 및 계산 예시를 참조해 주시기 바랍니다.
□한편, 손피거래의 경우 매수자는 부동산 거래가액에 더해 양도소득세도 지불해야 해 금전적 부담이 커지는데, 이 때문에 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽습니다.
○다운거래는 위법행위(부동산거래신고등에관한법률 위반)로서 부당과소신고 가산세(과소신고세액의 40%) 부과, 비과세․감면 배제(매도·매수자 모두), 과태료 부과(실제 거래가액의 10% 이하) 등 큰 불이익이 발생합니다.[붙임3 참조]
□국세청은 신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피․다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고 부동산 거래과정에서의 세금 탈루행위에 대해 지속적으로 엄정하게 대응해 나갈 예정입니다.
| 붙임 1 | 손피거래 시 양도소득세 계산방법 관련 해석 |
| □ 기존 해석 □ 새로운 해석 |
| 붙임 2-1 | 손피거래 시 양도소득세 등 계산 예시 |
| □ 일반적인 거래 ○양도세 및 지방세 328백만원* * [양도가액17억원-취득가액12억원-기본공제250만원]×세율 66% □ 손피 거래  ○양도세 및 지방세 966백만원* * [양도가액26.7억원(양도세등 966백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원]×66% ○다만, 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산 - 2차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세 688백만원* * [양도가액22.5억원(양도세등 545백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원]×66% - 1차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세 545백만원* * [양도가액20.3억원(양도세등 328백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원]×66% |
| 붙임 2-2 | 손피거래 시 양도소득세 등 계산 예시 |
| < 세부 계산 예시 > (단위:백만원) 1) (양도차익500–2.5) × 66% = 328 2) (양도차익500+3281)–2.5)×66%-3281) = 217 3) (양도차익500+3281+2172)–2.5)×66%-5451)+2) = 143 4) (양도차익500–2.5) × 66%/(1-0.66) = 966 |
| 붙임 3 | 다운거래 시의 불이익 |
| □양도소득세 재계산, 부당 가산세 등 부과 ○(양도소득세 재계산)다운계약서상 거래금액으로 계산한 양도소득세를 실지거래가액으로 재계산(소득세법 제96조·제114조) ○(부당 무·과소신고 가산세)무·과소신고한 세액의 40%에 해당하는 가산세 부과(국세기본법 제47조의2･제47조의3) ○(납부지연 가산세)납부하지 않거나 적게 납부한 세액의 미납일수(납부기한의 다음날~납부일까지) 당 0.022%에 해당하는 가산세 부과(국세기본법 제47조의4) □양도소득세 비과세･감면 배제 (소득세법 제91조, 조세특례제한법 제129조) ○(매도자) 거짓계약서를 작성하는 경우 1세대1주택 비과세, 자경농지 감면 등 요건을 충족하더라도 비과세･감면을 받을 수 없음 ○(매수자) 거짓계약서를 작성하여 부동산을 취득한 매수자도 추후 부동산을 양도하는 경우 비과세･감면을 받을 수 없음 □과태료 부과 등 ○(과태료) 지자체는 부동산 실제 거래가액의 10% 이하에 상당하는 과태료를 매수자·매도자에게 부과 (부동산거래신고등에관한법률 제28조) ○(중개사) 공인중개사 등록 취소, 업무 정지 (공인중개사법 제38․39조) |
